Etažiranje više ne ovisi o pristanku svih stanara

Pravilnik predviđa da upis odobrava upravitelj zgrade da se ne bi događalo, kao do nedavno kada je trebao pisani pristanak svih stanara zgrade, da netko iz bilo kojeg razloga ne da pristanak pa da se posao ne može izvršiti. Uz suglasnost upravitelja zgrade, prema novom Pravilniku se izvršava etažiranje zgrade, a ukoliko netko ima primjedbe može podnijeti mjerodavnom sudu svoju tužbu
 
U EU jedino je u  etažiranoj zgradi moguće prodati stan. Iako su Hrvatski  Sabor i zakonodavstvo upravo  2010. godinu odredili kao  krajnji rok kako bi zadovoljili  uvjet Europske unije i Svjetske banke za sređivanjem zemljišnih knjiga i katastra, mjerodavne institucije ipak nisu  učinile dovoljno da se to u  tom vremenskom razdoblju i  učini. Osposobljavanje onih  koji će obavljati taj posao  vršio se na Građevinskom institutu u Zagrebu, u Hrvatskoj gospodarskoj komori i u  Ministarstvu pravosuđa, a  prema podacima kojima raspolažemo obuku je prošlo tek  pedesetak osoba iz cijele Hrvatske, što je bilo nedovoljno  da se posao okonča.
Rok pomaknut na  2015.
Suvlasnici stambenih zgrada koji do početka 2010. godine nisu proveli postupak  etažiranja ipak mogu odahnuti jer je Sabor rok pomaknuo za dodatnih pet godina, odnosno do 1. siječnja  2015. godine. Osim suvlasnika stanova time su zadovoljni i izvođači postupka  etažiranja.
Kako se rok primicao kraju  bilo je sve više upita i zahtjeva  za etažiranje i bivala je sve  veća gužva. Sada je pritisak  smanjen i uvelike olakšan posao etažiranja, što ne znači da  se suvlasnici zgrada mogu  opustiti i odgoditi predavanje  zahtjeva. Sabor je u međuvremenu donio i odredbu da su u  sljedeće tri godine upravitelji  zgrada dužni pokrenuti  etažiranje, što je bilo nedorečeno i tehnički neizvedivo.  Naime, stručnjaci su isticali  kako potiču etažiranje, no nisu ga mogli pokretati u  slučajevima kada u zgradama  nije bilo suglasnosti stanara, a  što je bila i najveća zapreka  provođenju postupka.
No, kada se stanari usuglase, sam postupak nije niti  kompliciran, niti preskup.  Vladimir Macan, građevinski  vještak istaknuo je kako unatoč pomicanju rokova na još  pet dodatnih rokova postupak  etažiranja teče jako sporo te  ističe bojazan da će sve opet  čekati posljednji trenutak.
– Kao građanin i stanar  mogu reći da se s tim postupkom relativno dosta zaostaje, odnosno da će vjerojatno i taj rok opet sve  iznenaditi. Smatram da strukture čekaju posljednje trenutke za provedbu. Vještaka  ima dovoljno i za etažiranje.  Što se nas vještaka tiče mogu  reći da nismo osjetili da je  neka navala na provedbu postupka iz razloga jer je to  prolongirano. Možda će upravo mediji inicirati situaciju da  s jedne strane nas stanare  zaštite, a s druge strane da  potaknu odgovorne da se prije 2015. godine provedu nekakve akcije, kazao je Macan.
7 do 15 kuna po  četvornom metru
Nakon isteka roka bez  etažiranja, prema Zakonu o  vlasništvu, bilo kakav prostor  u objektu (uključivši stanove,  garaže, poslovne prostore)  neće se moći upisati u zemljišnu knjigu dok zgrada nije  etažirana, a jedini pravni dokaz o vlasništvu nekretnine  bit će i dalje upravo izvadak iz  zemljišnih knjiga. On je pak,  prijeko potreban za dobivanja  hipotekarnog kredita, kupnje  ili prodaje nekretnina, diobe  obiteljskih nekretnina, ostavinske diobe te utvrđivanja  udjela pojedinih suvlasnika u  troškovima upravljanja i  održavanja objekta. Dakle,  ako to ne učine moglo bi se  vrlo lako dogoditi da vlasnici  neetažiranih stanova neće  moći ostvariti nikakva prava  iz svojeg vlasništva. Cijena  etažiranja iznosi od 7 do 15  kuna, plus PDV, po četvornom metru površine objekta.  Ako za primjer uzmemo prosječan stan od 50 kvadrata  koji se nalazi u prosječnoj  zgradi sa sređenim zemljišno-knjižnim stanjem,  prosječna cijene etažiranja za  jedan stan košta oko 660 kuna  plus PDV. Ako se uzme u  obzir da Zavod za stanovanje  odobrava obročnu otplatu na  šest mjeseci, dolazimo do prosječne cijene od 135 kuna  mjesečno. Obročna otplata iz  pričuve ili preko općih uplatnica, kako doznajemo, trebala  bi biti beskamatna.
Etažiranje novih i  starih stanova
Formalno pravno postoje  dvije vrste etažiranja. Jedno  je etažiranje koje vrše investitori posljednjih godina  kod gradnje novih zgrada.  Druga je vrsta stvari prijepis  iz Knjige položenih ugovora u  gruntovnicu u koju su upisivani stanovi otkupljivali u  privatizaciji, a na njih je ranije  postojalo stanarsko pravo.  Kako bi se stanovi upisani u  Knjigu položenih ugovora i  njihovi vlasnici prepisali u  gruntovnicu potrebno je precizno utvrditi etažni udjel pojedinog stana, a za cijelu zgradu površine pomoćnih prostorija, zemljišta zgrade i ostaloga što je vlasnički dio  zgrade odnosno zajedničko  vlasništvo stanara.
Vlasnici neetažiranih stanova zbog neposjedovanja  vlasničkog lista ne mogu ostvariti nikakva prava iz svojega vlasništva, banke im često neće omogućiti stavljanje  hipoteke na takav stan, a  njihovi nasljednici neće moći  prenijeti vlasništvo na sebe.
U Ministarstvu pravosuđa u  svibnju ove godine donesen je  Pravilnik o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine NN 60/2010. Njim se  pojednostavljuje posao prijepisa vlasništva i etažiranje stanova, definira se tko može  vršiti taj posao koji su do sada  radili samo sudski vještaci s  licencijom Ministarstva.
Pravilnik predviđa da upis  odobrava upravitelj zgrade da  se ne bi događalo, kao do  nedavno kada je trebao pisani  pristanak svih stanara zgrade,  da netko iz bilo kojeg razloga  ne da pristanak pa da se  posao ne može izvršiti. Uz  suglasnost upravitelja zgrade,  prema novom Pravilniku se  izvršava etažiranje zgrade, a  ukoliko netko ima primjedbe  može podnijeti mjerodavnom  sudu svoju tužbu.
U budućnosti prodaja  samo s vlasničkim  listom
– Ako stanar zahtijeva da  mu se stan procijeni jer mu je  to preduvjet za dobivanje  primjerice kredita kod banke,  upis odobrava upravitelj zgrade. Mislim da u slučaju stanova, odnosno stambenih  zgrada sa skupom stanara,  upravitelji zgrada daju suglasnost prema kojoj se izvršava  etažiranje zgrade, a to bi trebali provoditi na jedan organizirani način. Ne znam koliko zapravo ti upravitelji o  cijeloj toj proceduri još uvijek  znaju, čast iznimkama, a još  manje koliko su zapravo  svjesni tog čina na društvenoj  razini, istaknuo je Macan.
Kod prijepisa u gruntovnicu događaju se različiti tehnički i administrativni problemi jer vlasnici moraju predočiti sve potrebne dokumente koji su se u međuvremenu  od upisa u knjigu položenih  ugovora promijenili (adresa  prebivališta, prezime…). Kod  poslovnih prostora u neetažiranim zgradama uz svu  uobičajenu dokumentaciju i  izmjere potrebno je dodatno i  Rješenje nekadašnjeg Fonda  za privatizaciju koji je relevantan za upis vlasništva u  gruntovnicu.
U Europskoj uniji jedino je  u etažiranoj zgradi moguće  prodati stan. U Hrvatskoj svaka druga zgrada nije etažirana, odnosno nije upisana u  zemljišne knjige, a vlasnici  stanova ne posjeduju vlasničke listove. U budućnosti će  cijena stana kojeg prodajete  ovisiti o tome je li stan upisan  u zemljišne knjige, odnosno je  li zgrada etažirana. Upisom u  zemljišne knjige, gruntovnicu,  katastar, stanar stječe pravo  na vlasnički list, jedini pravi  dokaz o vlasništvu nad stanom. Do sada je to dokazivao  predočenjem dokumenata iz  knjige položenih ugovora, no  ubuduće to više neće biti moguće.

 PLAĆANJE NA RATE

Vlasnicima stanova omogućeno je plaćanje postupka iz pričuve u 12 mjesečnih rata. Stanari koji ulaze u postupak dobivaju ponudu u kojoj je navedena postojeća dokumentacija zgrade, kao i ona koja nedostaje, prijedlog cijene elaborata te detalji koji će u njemu biti navedeni, od tehničkih elemenata zgrade, određivanja svakog pojedinačnog vlasničkog udjela te izrade plana posebnih i zajedničkih dijelova. Pored toga se izrađuje prijedlog za uknjižbu te sporazum o uspostavljanju vlasništva nad posebnim dijelovima suvlasničke nekretnine, zemljišta i zajedničkih prostorija. No, u slučaju kada se vlasnici zgrada ne odluče na gradske urede koji se bave stambenom problematikom, za taj posao mogu unajmiti diplomirane inženjere građevine, stalne sudske vještake pri županijskom ili trgovačkom sudu.

 NA MJESTU ZGRADE UPISANA ORANICA

Do prije nekoliko godina gotovo 90 posto zgrada u Hrvatskoj nije bilo  etažirano. Često se događa da je na mjestu određene stambene zgrade u  zemljišnim knjigama upisana tek parcela, prazno zemljište ili oranica. Čak su  zgrade bile građene na više katastarskih čestica te je prije etažiranja nužan  postupak izdvajanja dijelova čestica i formiranje nove na kojoj je zgrada.  Kako su te zgrade građene u socijalizmu, privatno vlasništvo nije bilo  prioritet institucija.
S procvatom graditeljstva i izgradnjom velikog broja novih stambenih  zgrada po cijeloj Hrvatskoj, brojka od 90 posto neetažiranih stanova  smanjila se na 80-ak, jer nove zgrade nemaju takvih problema. Problem su,  dakle, objekti stari nekoliko desetaka godina te njihovi vlasnici zapravo ne  mogu dokazati vlasništvo nad svojom stambenom kvadraturom, jedinim  dokumentom kojeg Europa priznaje, vlasničkim listom.
Kako bi riješili problem i postavili jasnu granicu koji su to dijelovi u starijim  zgradama privatni, a koji zajednički te kako bi se stanovi mogli upisati u  zemljišne knjige kao zasebne jedinice, država, odnosno Ministarstvo  pravosuđa, ušlo je u projekt sređivanja zemljišnih knjiga i katastra kojeg  financira Svjetska banka. Unatoč projektu najveći dio posla nije urađen.