Da bi se naplatili, mali građevinari prisiljeni su biti i prodavači robe

Izmjenama Prostornog plana Grada Zadra iz kolovoza 2007. stvorila se situacija da se u zonama koje je definirao nekadašnji GUP, nije više moglo raditi objekte s 5 do 6 i više stanova. Nakon izmjena, u zonama manje i srednje gustoće bilo je praktički nemoguće graditi s bilo kakvom dobiti. Tako nestaju svi urbani objekti s 6 do 8 stanova

Gospodarska kriza među prvima je sasjekla građevinarstvo. Zabrinjavajuće je, što pokazuju analize Hrvatske gospodarske komore, da pokazatelji u hrvatskom građevinarstvu još uvijek ne upućuju na izlazak iz krize, odnosno ne pokazuju vidljivije znakove oporavka ove djelatnosti. U prvih osam mjeseci ove godine indeks fizičkog obujma građevinskih radova bio je 9,9 posto niži nego u istom razdoblju prošle godine, pri čemu su radovi na zgradama smanjeni za 12,1 posto, a na ostalim građevinama za 7,8 posto. U stanogradnji su problemi znatno izraženiji jer se još uvijek nije ispuhao balon nekretnina. Dakle, postoji znatan broj završenih, a neprodanih stanova, dok se kod ostalih građevina nazire blago „dinamiziranje”, zbog aktivnosti države i javnih poduzeća u infrastrukturnim projektima. Zastao je tako i zadarski građevinski boom, a o razlozima stagnacije razgovarali smo s jednim od najvećih zadarskih graditeljskih poduzetnika, Mladenom Ninčevićem.
Veliki broj manjih građevinara propao
Koji su po vama glavni razlozi stagnacije u graditeljstvu?
– Aktualnu krizu proizveo je finacijski sektor, a mi u graditeljstvu smo prvi došli na udar. Banke su počele sve manje i manje pratiti građevinare. Došlo se do situacije da su rijetki imali 50 do 60 posto vlastitih akumuliranih sredstava. Rezultat je da je veliki broj manjih građevinara propao. Nažalost, prema dostupnim pokazateljima, mislim da će u skoroj budućnosti biti još teže.
 Je li kriza samo dobar izgovor ili su strukturne anomalije hrvatskog gospodarstva zapravo pravi razlog aktualnog stanja i to ne samo u graditeljstvu?
– Naravno, ali je kriza u financijskom sektoru bitna jer je novac neophodan da bi se odradili prostorni planovi. Još prije tri godine sam kritizirao tada donešene izmjene i dopune provedbenog plana Grada Zadra. Naime, u zonama manje gustoće su se mogle graditi od 3 do 4 stambene jedinice ovisno o veličini parcele, a u srednjoj gustoći se definiralo da je minimalna parcela 1000 m2, a maksimalan broj stambenih jedinica 8. To je rezultirao gradnjom uglavnom stanova prosječne kvadrature veće od 80 m/2 koje veliki dio građana Zadra sebi nisu mogli priuštiti. Jedan broj manjih investitora i građevinara, koji je i krenuo u gradnju u zonama manje ili srednje gustoće, uglavnom su loše završili. Štoviše, ti mali građevinari su se financijski iscrpili na tim projektima jer se dogodio veliki broj neprodanih ili prodanih stanova s gotovo nikakvom dobiti. Naime, stanovi koji koštaju 150.000 eura i više su već u kategoriji cijena za koji možete kupiti kuću. Po meni je potpuno nebitno je li u zgradi planom određenog volumena, 3 ili 5 stanova. Za Zadrane je važno je da se mogu napraviti stanovi vrijednosti od 80 do 100 tisuća eura, za čiju kupnju su mlađi ljudi kreditno sposobni. Nažalost, rezultat je da su svi mali građevinari, koji su zapošljavali do desetak ljudi, mahom propali ili se prebacili u neki drugi posao.
Slovenski sindrom
Vi ste se kao veći graditelj zalagali za opstanak upravo tih malih graditelja ne smatrajući ih konkurencijom?
– Pa, naravno, jer građevinska industrija mora imati podršku tih mali građevinara koji mogu uskakati velikima. Veliki građevinari teško mogu kontinuirano održavati pogone od 100 do 200 radnika. Za to treba imati kontinuiran posao kojeg danas nema. Velika građevinska tvrtka se ne može baviti gradnjom kuće od četiri stana, jer joj to donosi prevelike operativne troškove. Nažalost, prijeti nam „slovenski sindrom” jer su sve veće građevinske tvrtke u Sloveniji propale. Na tržište trenutačno ulaze veće europske tvrtke kao što su Strabag ili Alpine Bau. Dakle, poruka je: Kada izgubite malog građevinara, postajete strateški slabiji i lako vas je eliminirati. Nažalost, i jedan dio naših većih tvrtki je zaslužan za njihovu propast i to na način da ih uvuku u svoj posao, a onda ih ne plate ili ih plaćaju po sistemu uzmi što možeš pa se tu nudi svašta, od cigle, cementa, pa sve do automobila. Tako su mali građevinari i razni podizvođači prisiljeni biti i prodavači robe da bi se naplatili iako tako u startu nisu dogovorili posao.
Vi u Zadru za propast malih građevinara i investitora okrivljujete prostorni plan iz 2007.?
– Jedan od značajnijih razloga da izmjenama Prostornog plana Grada Zadra iz kolovoza 2007. stvorila se situacija da se u zonama koje je definirao nekadašnji GUP, nije više moglo raditi objekte s 5 do 6 i više stanova. Nakon izmjena, u zonama manje i srednje gustoće bilo je praktički nemoguće graditi s bilo kakvom dobiti. Tako nestaju svi urbani objekti s 6 do 8 stanova. Konkretno, moj projekt iznad bazena Višnjik imao je 5 objekata s po 9 stanova izgrađenih na 5.000 metara četvornih. Mislim da se radilo u vrlo dobrom urbanizmu, koji nije previše upadao u oko. Riječ je objektima u kojima je vrlo lako organizirati zajedničku pričuvu, a na drugu stranu uvjeti života su slični onima u obiteljskim kućama. Međutim, za jednu novu obiteljsku kuću s zemljištem, potrebno vam je oko 250.000 eura. Stanovi na Višnjiku, prosječne površine 50 metara četvornih koštali su 60 do 70 tisuća eura što je prihvatljivo i ostvarivo mladim obiteljima.
Kritizirali ste i tadašnji program mjera u graditeljstvu koje je donijelo poglavarstvo Grada Zadra.
– Program mjera iz 2004. godine je bio samo prethodnica izmjenama i dopunama plana iz 2007. godine. Čini mi se da Grad Zadar nije htio da u zonama manje gustoće ima zgradice sa 6 do 7 stanova, nego su htjeli da u njima budu maksimalno tri stana. Ne bi bio problem ni s ta tri stana, ali da je minimalna parcela iznosila 300 metara četvornih. Tada bi se mogla izgraditi ta tri stana s 50 do 60 metara četvornih koji bi napravili posao. Ovako je ispalo da su ta tri stana bila minimalne površine od 80 do 100 metara četvornih. Cijenu ti stanova od 1.600 do 1.800 eura za metar četvorni, građani nisu mogli plaćati niti te 2007., a kamoli kasnije. Ja sam na Višnjiku te 2007. prodao 168 stanova jer je većina njih bila površine od 60 metara četvornih. Kod onih s većom kvadraturom morao sam spuštati cijenu kako bih bio na nuli.
Prostorni plan bi u nekim zonama trebao biti agresivniji
Kakvo je vaše mišljenje o nedavno usvojenom Prostornom planu Grada Zadra?
– Plan je puno bolji, ali mi je žao što se nije proveo još 2007. kada je financiranje još bilo moguće. Mislim kako danas građevinari ne bi osjetili ovakvu krizu u Zadru. Barem ne u takvom obliku jer bi se još gradilo, kriza bi nas zahvatila, ali 2 do 3 godine kasnije. Ljudi koji su radili ovaj plan su shvatili da se, ukoliko nema dovoljno izgrađenosti po metru četvornom građevinskog terena, neće ništa pokrenuti. No, plan bi u nekim zonama trebao biti još agresivniji. Primjerice, zone veće gustoće imaju koeficijent izgrađenosti 2,5 posto, što je dobro. Zone srednje gustoće su na rubnoj granici isplativosti gdje je koeficijent 1,8 ili iznimno 1,9. Tu bi se već moglo razgovarati o ostvarivanju 10 posto neto profita. Prijašnji koeficijent od 1,5 posto u zonama veće gustoće pokazao se neisplativ jer nitko nije htio graditi u tim zonama. Tako su se zgrade radile po detaljnim planovima uređenja s koeficijentima od 2,5 do 3,0 posto. Konkretno, na Relji, na mojim parcelama nedaleko od Poliklinike, koeficijent je bio 1,5, a sada je 2,5. Vrlo je vjerojatno da će se taj dio i graditi, ali je sada ključna stvar postala financiranje. Bankarski sektor je, nažalost, negativno postavljen prema graditeljstvu jer u svom portfelju ima veliki broj malih i velikih graditelja koji su pali u velike probleme najveći dio u Zagrebu. Stoga banke imaju volje kreditirati samo iznimno isplative projekte.
Stanari nam onemogućavaju posjed i daljnji rad
Na Relji ste u zavadi sa stanarima na Polačišću zbog parkiranja.
– Radi se o apsurdnoj situaciji. Mi do danas nismo poduzimali još nikakve korake zbog ljudi koji su se parkirali na našem terenu upravo da izbjegnemo sukobe. Dio stanara smatra da imaju pravo na taj teren jer ga koriste duže vremena kao parkiranje te su nas i tužili za ometanje posjeda na našoj zemlji. Naša tvrtka Centar-projekt koja na tom zemljištu želi graditi hotel je uredno platila to zemljište, ali još uvijek nismo ušli u posjedu onog što smo platili. Odgovornost leži i u Gradu Zadru koji nam je prodao zemljište za 30 milijuna kuna te se mora aktivno uključiti u rješenje ovog problema. Tvrtka Centar projekt će uskoro krenuti s tužbom za povrat posjeda i naknadu štete od stanara koji nam onemogućavaju posjed i daljnji rad. U međuvremenu, stvara nam se gotovo svakodnevna financijska šteta i nismo u mogućnosti da pokrenemo istražne radove u skoroj budućnosti ni bilo kakve druge redove, a cijelo vrijeme pričamo o nezaposlenosti i krizi. Buduće gradilište na Relji bi trebalo zapošljavati više od 1.000 ljudi, ali očito se dio stanara baš o tome previše ne brine.  

Tržište vrlo brzo izbalansira cijenu stanova

Što mislite o tvrdnji da baš zbog velikog broja neprodanih stanova, njihove prevelike cijene, ali i velikih marži, veliki graditelji koče program poticajne stanogradnje koji se cijenom približio onoj komercijalnoj?
– Kada se cijena POS-a približi tržišnoj, onda to i nije problem za građevinare ni investitore, jer pod uvjetima slične cijene, privatno građeni stanovi su uglavnom kvalitetnije građeni te će biti i konkurentniji. Marža građevinara na brutto cijenu metra četvornog od 1.300 eura je apsolutna nula i to pod uvjetom da je kupio zemljište po izuzetno jeftinoj cijeni, ne većoj od 100 eura. Građevinare ne bi trebalo gledati kroz prizmu marže, jer nju uvijek određuje tržište. Ako građevinar ima maržu 50 ili 100 posto, takvi se uvjeti vrlo brzo promijene. U vrlo kratkom vremenu, takva se ponuda izbalansira na tržištu pa ne samo da taj građevinar neće zarađivati tih 50 do 100 posto ili nekih 30 do 40 posto, nego samo 5 posto ili nerijetko ništa. To vam je dovelo do situacije da u nekim dijelovima Zagreba, gdje se mislilo da građevinari imaju ekstremno veliku maržu, a ti isti stanovi se sada prodaju 20 posto jeftinije od nabavne cijene. Zbog prevelike izgrađenosti, tržište vrlo brzo izbalansira cijenu stanova. Dakle, razvojna strategija se vraća na podizanje standarda i to povećanjem proizvodnje te otvaranjem novih radnih mjesta. Gospodarski razvoj je najbolja socijalna politika u kojem je građevinarstvo samo jedna od grana.

Do ljeta još dva projekta do mora

Nedavno je objavljeno da je vrijednost vaših investicija na području Zadra i njegove okolice oko 40 milijuna eura. U kojoj fazi realizacije su vaši projekti?
– Riječ je o projektima ukupne realizirane vrijednosti od 200 do 300 milijuna eura. Punta Radmana u Petrčanima se nastavlja, a završeno je 5 objekata. Nadamo se do ljeta ponuditi još dva objekta do mora. Pripremamo projekt Palača kojeg smo tako nazvali zbog iznimne lokacije bivše tvornice tjestenine Jadranka. Paralelno pripremamo dokumentaciju za Polačišće. Kada bi realizirali sve projekte na području Zadra, mi smo izračunali da bismo u gradsku blagajnu uplatiti još dodatnih 100 milijuna kuna komunalnog doprinosa. Svi ti projekti zahtijevaju i određenu infrastrukturu. Međutim, kako Grad Zadar trenutačno nema novca, mi pokušavamo naći način kako da sami isfinanciramo gradnju te infrastrukture i to ne samo za naš projekt, nego za kompletnu Belafužu. Mislim da trebamo maksimalno ujediniti snage da što prije napravimo tu infrastrukturu. Tu prije svega mislim na realizaciju prometnice od Plodina na Žmirićima pa sve do Interspara. Tom žilom kucavicom riješili bi sve „čepove” koji se pojavljuju ljeti. U ovom trenutku već radimo na probijanju od Žmirića do Puta Bokanjca. Druga faza bila bi od Puta Bokanjca do Crkve sv. Josipa na Plovaniji, a treća faza bi bila od Plovanije do Splitske ulice kod dvorane Krešimira Ćosića, zatim bi se spojili s prometnicom koja vodi do Interspara. Skraćeno, novim prostornim planom veliki dio građevinskih zona je proširen čime se i ja slažem. Međutim, ja sam za to da Grad Zadar i sva ta područja komunalno opremi da bi bila moguća gradnja, jer novi prostorni plan ne znači ništa ukoliko nije i provediv, a bez prometnica se ne može graditi.