Tržište nekretnina zakrčeno promašenim investicijama

Kriza nas je poučila da se više moramo baviti potrebama tržišta, pa sada znamo što u stanovanju kupac želi. Nitko nije, uvjetno rečeno, zainteresiran za postojeće neprodane stanove, što znači da su investitori pogriješili, kazao je Dubravko Ranilović (HGK)

Zbog deset tisuća novih stanova koji neprodani stoje na tržištu cijene stanova na tržištu neće pasti niti su ti neprodani stanovi, moguće, ono što kupci zapravo traže – moglo se čuti na osmoj Međunarodnoj konferenciji o hrvatskom tržištu nekretnina, održanoj prošli tjedan u Zagrebu. Konferencija u organizaciji Filipović poslovnog savjetovanja d.o.o. okupila je na desetke hrvatskih, ali i inozemnih stručnjaka koji su se pozabavili temama kao što su zelena gradnja, regeneracija urbanih središta, turistička gradnja, poslovni prostori i slično.
Kako je istaknuo jedan od predavača i moderatora, Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK, potražnja za stanovima u Hrvatskoj raste, ali ponuda opet tu potražnju ne prati. “Očito ovih deset tisuća stanova koji stoje nisu ono što kupac želi. Kriza nas je nečem poučila – da se više moramo baviti potrebama tržišta, pa sad znamo što u stanovanju kupac želi. Nitko nije, uvjetno rečeno, zainteresiran za postojeće neprodane stanove, što znači da su, u određenom smislu, investitori pogriješili”, kazao je Ranilović, napominjući kako drastičnog pada cijena sigurno neće biti. Hrvatskoj, napominje predsjednica uprave Erste nekretnina d.o.o, Ilijana Jeleč Šuster, predstoji nova polarizacija na tržištu nekretnina – kod starijih će stanova doći do snižavanja cijena, a novi će projekti, budu li slijedili zahtjeve kupaca, postizati cijene više od tržišnog prosjeka. Navela je primjer zgrade sa 120 stanova koju Erste banka gradi u blizini samog, uskog središta Zagreba, u kojoj je polovica stanova, unatoč 15 posto višoj cijeni od stanova u okružju, prodana i prije završetka gradnje. “Tome, da se stanovi prodaju prije negoli su izgrađeni, svjedočili smo, primjerice, 2006. godine, ali ne i, recimo, 2010. godine. Ipak, zahvaljujući pogođenim zahtjevima tržišta, ovi su stanovi sada u većini slučajeva prodani, ili rezervirani”, kazala je Jeleč Šuster.
Najam preskup
Prema riječima Dražena Nikolića, predsjednika uprave Raiffeisen Consultinga, najveći je problem na tržištu nekretnina to što Hrvatskoj, zapravo, kronično nedostaje stambene politike koja je, kaže, početak i kraj svega. Kako se moglo čuti tijekom skupa, mali broj od oko 1.500 novih stanova prodanih prošle godine uz državnu subvenciju, kojom se kroz prve četiri godine otplate kredita kupcu “pokriva” čak polovica mjesečne rate, značajno je oživio tržište, no ta će mjera, nažalost, usrećiti još samo petstotinjak kupaca ove godine. Hrvatskoj zato, kazao je Ranilović, trebaju stalni “nekretninski benefiti”, poput ovog, koji će mlade obitelji poticati na kupovinu nekretnine, ali i populacijska politika koja će se odraziti i na tržištu nekretnina. Kako se moglo čuti tijekom skupa na temu stanovanja, hrvatski su građani navikli biti vlasnicima stanova, umjesto da se okrenu, vani potpuno uobičajenom, najmu stanova. Nitko nije, međutim, spomenuo činjenicu da je u Hrvatskoj najam stanova potpuno neuređen, a najmoprimci u takvim stanovima potpuno nezaštićeni. Malobrojni legalni stanovi za iznajmljivanje našim su građanima preskupi, odnosno njihova je cijena gotovo pa istovjetna cijeni mjesečne rate za stambeni kredit. U većini zagrebačkih, legalnih, najamnih stanova, žive stranci, tek malobrojni hrvatski državljani, mahom u stanovima cijene do 500 eura mjesečno.
Iskusni kupci
Kako je na upit o tome jesu li naše nekretnine na obali zanimljive stranim građanima, odgovorio Patrick Franolić, direktor Spiller farmera d.o.o., mnogi su investitori bili uvjereni da će im vremešni Nijemci, Talijani i ostali, pohrliti, no riječ je o iskusnim kupcima kojima je to peta, šesta nekretnina u životu, i koji znaju kako stvari stoje, odnosno kako bi trebale stajati. “U slučaju stanova na obali, obala, naime, često nije obala, a takvih je, ‘šrot’ stanova, puno i u Zagrebu. Ima dobrih, ali i puno loših primjera gradnje, koje će i u narednih pola godine biti jako teško prodati”, smatra Franolić. Na moru se, kaže, izgradilo puno apartmana, no ono što stranci sve više traže su manje kuće, od stotinjak kvadrata, na manjim parcelama, od oko 800 četvornih metara.
Kad su uredski prostori u pitanju, napominje, veće firme su ovdje već prisutne, i smještene, jednako kao i one srednje, što znači da – no tek po ulasku Hrvatske u EU – možemo računati na dolazak manjih poduzeća iz EU, koja će uzimati i manje urede, od 150 do 200 četvornih metara.
Ono što nedostaje našim projektima je društveno odgovoran smještaj u lokalnoj zajednici, mišljenje je arhitektice Petre Škevin, članice uprave Filipović poslovnog savjetovanja. Prema njenim riječima, do sada je bilo uvijek najbitnije na zemljištu sagraditi što više kvadrata, a onda ih dati tržištu, umjesto da se prvo uvidjelo što tržište zapravo želi. U Zagrebu, tako, nastaju poslovne zgrade od 20 katova u slijepim uličicama, među “potleušicama”, općenito u infrastrukturno lošim uvjetima, dodaje Ranilović, napominjući kako razvoja grada, gradova općenito, neće biti bez urbanističkih inicijativa države.

Trgovački centri na svakom ćošku

Kad su trgovački centri u pitanju, naglašava Franolić, Osijek ima, primjerice, dva velika trgovačka centra, od kojih jedan, kaže, posluje loše, a drugi malo lošije, zbog čega se neminovno postavlja pitanje zbog čega su u manjem gradu, s lošijom kupovnom moći, uopće građena dva velika centra, koliko ih ima. Naveo je primjer daleko većeg Beograda. Tamo je kupovna moć građana manja, ali zato oba centra jako dobro rade. Najmovi su skuplji nego i u Zagrebu, pa na kraju svi akteri priče ostaju zadovoljni. “Da je i Beograd, poput Zagreba, gradio trgovački centar na svakom uglu, imao bi istu situaciju”, napominje Franolić.